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本期观点导读
◆ 5月的二手房市场成交量创新高；
◆ 二手房持续活跃小区挂牌均价又上涨；
◆ 这种「繁荣」状态还会持续下去吗？
◆ 接下来走势会如何？
带着这些问题，走进5月的上海二手房市场。
5月上海二手房成交总览
5月二手房市场详情
成交量方面5月二手房成交量较上月上涨了16.2%，是自2016年10月以来最高值
|.近1年二手房成交量走势
成交套数（单位：千套）
成交套数（单位：千套）
本月二手房成交套数涨幅缩小，似乎开始减速，压缩积累的购房需求基本释放，市场趋于冷静
在4月月报中预测5月二手房市场成交会继续上涨，但是上涨开始乏力。本月看似成交套数的增长量较大，但是与之前两个月暴涨相比，涨幅已经开始减速。二手房市场受疫情的影响即将散去。
价格方面
|.近1年恒星指数走势
*选取上海每个月交易比较恒定的1026个小区，即“持续活跃小区”，将他们的链家挂牌价及部分远郊小区的评估价汇总后做成的价格监测，称为“持续活跃小区挂牌均价指数”。
*由于9月链家大量下架郊区房源导致持续活跃小区挂牌均价指数大幅上升，非实际涨价。
持续活跃小区挂牌均价指数：挂牌价上扬，楼市整体平稳，二手房趋向卖家市场
持续活跃小区挂牌均价是每个月监控的持续有成交的小区，每个月监控的名单不变，较客观的反应出卖家的心态。挂牌价相比之前几个月的微小波动，本月上扬幅度较大，在数据上可以明显感觉到，卖家心态更加放松，心理预期价格也有所提升，少了些出售的迫切感。
成交结构情况|.5月二手房各环线成交量占比
二手房成交主要集中在中环至郊环，占比高达55.8%
‖.5月二手房各区域成交量占比
二手房成交主要集中在浦东、宝山、闵行等地区
成交结构从中心区集中到全市范围分散
二手房市场基本进入平稳阶段，逐渐恢复以往状态
就楼市而言，中心区域在全市的地位就像一线城市的地位，始终都是财富较为聚集的位置，一线城市不缺人，中心区域不缺钱，一线城市的中心区域不缺有钱人。因为疫情的原因，经济受到冲击，刚需人群收入受到影响，二月外环以外的成交比重下降；但是同时内环内、内中环、中外环的成交比重，都明显上升，甚至占比总和超过50%。
到了五月可以看到，最近两个月的成交机构变化比较小，不论是环线成交量占比还是区域的成交量占比，开始走向了相对稳定的状态。
|||.5月二手房各面积段成交量占比
二手房成交的面积段主要集中在50-90m 之间，占比高达51.9%
Ⅳ.5月二手房各总价段成交量占比
依旧是二手房主力成交总价段，占比达到78.8%
面积段与总价段同步向上移动，大面积房源成交量变多，总价顺势向高平移
上面两张图反应的是5月单月的面积段和总价段占比关系。结合下图看4-5月的对比就可以发现，本月相比4月份的成交，在面积上，50平―200平之间面积越大占比幅度增加越多，总价段也随着面积增大而同步增加。二手房置业者大体上分为两类，一是由于总价的原因，资产只能购买二手房的购房者；二是由于位置和房源的原因，没有合适的新房，只能选择二手房的。
本月大面积高总价的房源成交量增加，也侧面反映了刚需人群的购买力受到影响。
二手房走势预判：即将进入二手房平稳期，从数据表现来看，二手房小阳春进入尾声
预计从六月开始，二手房市场即将恢复到往年正常交易状态，大概率不会再有大幅度的涨幅。同时土地市场大量放地，新房市场大量推盘，而且部分断供和少供板块也开始有了动作，可能会有部分购房者转向新房市场，二手房市场或许会更加冷静。
部分成交细节情况|.5月二手房项目成交量排名TOP20*二手房网签价格可能会作低或作高，数据仅供参考
‖.5月二手房网签总价排名TOP20
*二手房网签价格可能会作低或作高，数据仅供参考
|||. 5月份各区域成交热门小区明细
（仅列出当月成交套数在10套及以上的小区明细）
-上海二手房成交、二手房房价 |宝山-
-上海二手房成交、二手房房价 |崇明-
-上海二手房成交、二手房房价 |奉贤-
-上海二手房成交、二手房房价 |虹口-
-上海二手房成交、二手房房价 | 黄浦-
-上海二手房成交、二手房房价 | 嘉定-
-上海二手房成交、二手房房价 | 金山-
-上海二手房成交、二手房房价 | 静安-
-上海二手房成交、二手房房价 |闵行-
-上海二手房成交、二手房房价 |浦东-
-上海二手房成交、二手房房价 |普陀-
-上海二手房成交、二手房房价 |青浦-
-上海二手房成交、二手房房价 |松江-
-上海二手房成交、二手房房价 |徐汇-
-上海二手房成交、二手房房价 |杨浦-
-上海二手房成交、二手房房价 |长宁-
主笔：鱼丸 老刘
主编：薄云
