如果你手里有房，背着商贷，还是在2019年10月份以前买的房子，有件事需要注意，距离央行规定房贷合同转换的期限，只剩两个月时间了。
在去年底，央行发过一个公告：
自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换，原则上明年8月31日前要完成转换。
存量浮动利率，定价基准转换，LPR，这些名词是不是看着有点头晕？
说白了：如果你的房贷是商业住房贷款，在LPR新规实行前买的房，在8月底之前，要去银行改成新的房贷合同，把定价基准从“基准利率”换成“LPR”，就这么简单。
现在已经是6月中下旬，也就是说，离房贷转换的“最终期限”，只剩2个多月的时间了。
因此，笔者从房贷新规、转换方式2个角度，争取让大家少走一些弯路，选择更适合自己的方式去转换房贷。
所谓的LPR新规，指的是房贷定价基准换成了“5年期LPR”。
以前买房，去银行按揭，参考的都是“贷款基准利率”，这个利率多年没有变过，考虑到银行要给实体经济“输血”，需要低利率，但房产按揭利率又不能太低，LPR就应运而生了。
LPR分为1年期和5年期，1年期是短期贷款，期限一般都在5年以内，5年期LPR的报价，就是中长期房贷要参考的利率。
每个月20号，央行都会在网站上公布1年期和5年期LPR的报价，5月份的报报价是：1年期3.85%，5年期是4.65%。
也就是说：用LPR代替原来的“贷款基准利率”，是利率市场化的重要一步。
而对购房者来说，不用管那么多专业名词，你只需要知道：以前贷款执行利率是跟着基准走的，现在是跟着5年期LPR走，只是换了件“外衣”罢了。
以前的房贷利率是在基准基础上进行“上浮”或“下浮”，现在是在5年期LPR的基础上进行“加减点”。
举个例子，张三在2016年买的房子，按揭合同期限是30年，基准上浮20%，也就是4.9%×（1+20%）=5.88%。
张三和银行确定在7月份转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为（5.88%-4.8%=1.08%），即108个基点。
这样算就很清晰了，原来是“利率上浮”，以后是“加基点”。
还有一个规定要注意：个人房贷转换时，统一用2019年12月发布的LPR为基准，所有客户在2020年3月―8月期间的任何时点转换，同一笔贷款的点差都是一样的，保证大家都公平。
回到大家最关心的问题：转换LPR合同，应该选“浮动利率”还是“固定利率”？
上文说了，浮动或固定，机会只有1次，不能选错。
先说浮动，仍以张三为例，房贷转换后，加的108个基点永远不会变化，但5年期LPR的报价会持续变化。
因此，未来你的房贷执行利率，也会跟随5年期LPR报价的变化而变化，这就是“浮动”的意思。
对大部分人来说，其实都更适合浮动利率。
从世界范围来看，欧洲、日本已经正式迈入负利率，美联储徘徊在零利率附近，我们的5年期LPR依然维持在4%以上的高位，长期来说必然会跟随降息。
从我国利率走势来看，上世纪90年代，我们的贷款基准利率将近10%，2007年基准利率高达7%，2020年，5年期贷款利率变成了4.65%，1年期甚至跌破了4%。
贷款时间越长，原来执行的利率上浮越多，越需要转换成浮动利率。
哪些人适合“固定利率”？
顾名思义，所谓“固定”，是把你现在的执行利率直接锁定，还是以上文的张三为例，目前执行的房贷利率是5.88%，如果转换成“固定利率”，接下来的漫长还贷时间里，不管5年期LPR如何变化，都是5.88%，不会再变了。
因此，只有1类人适合固定利率，即：还房贷所剩时间不多，买房早，利率下浮折扣较大，目前执行利率甚至能低到3.7%以下。
对这类人来说，直接执行固定利率，不用计较5年期LPR报价带来的房贷本息变化，也挺省心。
央行最新数据显示，截至2019年11月存款类金融机构各项贷款合计为151.79万亿元，其中至少有7成都是存量房贷。
而根据上海证券报的统计，目前商业性个人住房贷款每个月的增量达几十万笔，存量房贷合同则多达6000多万笔。
6000多万笔存量房贷，就意味着有6000万个家庭，要在2020年作出选择，完成房贷合同的新老转换。
如果看了以上的分析，你现在依然“举棋不定”，不妨向房贷所属银行咨询，或去网点直接找工作人员了解，毕竟，房贷关乎一个家庭几十年的财富浮沉，多一分谨慎，也在情理之中。
