现在的楼市环境确实不好。首先是现在中国的住房已经过剩,城镇人均住房面积从1978年的6.7平方米涨到2018年的城镇人均住房面积39平方米,要知道发达国家的标准也就33平方米。可以看出,住房面积过剩已经是一个不争的事实。但现在全国,无论是一二线大城市还是三四线小城市,都在建房。房子越来越多,从数量和人口上来说,住房已经供大于求。
在政策方面如今对楼市也不友好,调控政策的目的本身不是打压房价,目的是维持房价稳定。慢慢挤出楼市的泡沫,也就是炒房客。住房已经过剩的情况下,为什么还有很多人没有房子?为什么房价还在不断上涨呢?主要就是炒房客手中囤积了大量的房子。如今他们看到持有房产以后没有利益可图,甚至还可能亏本,对于炒房客来说肯定是想把房子尽快出手。
对于房企来说,他们的客户还很多,市场上还有着大量的刚需购房群体。但是这些刚需购房者的购买力不强,说白了就是没钱买房,不然也不会是刚需了,有钱早就买房了。而以前房企的最大客户、也是购买力最强的炒房客,现在不但不再买他们的房子,反而成了他们的竞争对手。一个在卖新房,一个在卖二手房。开发商的优势就是销售渠道多,宣传力度大,而炒房客的优势是持有的房子成本很低,可以降价销售。
总体来说,楼市现状就是政策上以“房住不炒”为长期定位,购房者以刚需为主,住房供给大于需求。
房价是涨是跌
关于这个问题,只能用有涨有跌来回答。在过去,房价是只涨不跌,到如今有涨有跌已经是很大的进步。
不能否认的是,中国总体平均房价未来一段时间还是上涨的,但是其中也是有涨有跌。在“房住不炒”的长期定位下,住房肯定会慢慢回归居住属性。那么到时候决定房价是涨还是跌,唯一的因素就是住房的供需关系。对于发展潜力大的城市,比如一二线城市和一些强三线城市,这里就业机会多,周边城市的人口会有人口慢慢流入这些城市。人口增多,住房需求也就慢慢增加,房价也依然会慢慢上涨。相反的,那些资源收缩的城市,人口却不断在外流,住房需求会慢慢减少。到最后别说卖房子,可能出租都有一些困难,这些城市的房价下跌多少不确定,但是上涨却是不可能的事情。其实根据现在通货膨胀的速度,房价保持不变就是很大的降价。
5年后房价是“更贵”还是“很便宜”
如果是今明两年买房的话,笔者认为5年后房价的变化也不会太大。最近几年的房价肯定以稳定为主,住房需求大的城市房价会在稳定中上涨,住房需求量小的城市房价可能会在稳定中下跌。所以,看5年后房价是“更贵”还是更“便宜”还是要看你所在城市的发展潜力如何。对于刚需来说,今明两年也是一个购房好时机,现在房企资金压力大,想快速回款只能降低房价,就比如现在的恒大和碧桂园一样,2020的销售价格相对2019年降低了不少。
不管房价涨跌,对于刚需来说买房还是要趁早。特别是在大城市工作生活的人,这里的房价未来还会继续上涨。虽然上涨速度不快,但是早买总比晚买好,毕竟钱放在手里也一样贬值。其实对于刚需购房者最大的问题就是首付不够,房价上涨速度比工资上涨速度快。现在好了,房价开始平稳,给了刚需购房者时间。所以,就算今明两年买不起房子,通过5年的努力可能就买得起房子了。
