粉丝向我提问：身边有人说“未来3-5年西安房价肯定超过3万元，要买早点买”，让我帮他分析这种言论可信程度高吗？
以下是我针对粉丝提问的回答，分享出来供有同样疑惑的朋友参考，未来房价的走势如何，我们应当基于一个地区的经济、人口规模及增速，同时对比一个地区的实际情况来做出客观分析。
未来3-5年西安的房价能够超过3万？如果你认为一定能超过或者一定不能超过，那么我建议你不要往下看我的回答，因为你已经秉持了一种绝对性的执念，在面对与你不合的意见时，你自然会排斥甚至抵触，因此以下回答仅针对那些真心好奇未来3-5年西安房价能否超过3万元，又因为哪些客观真实数据支撑西安房价超过3万元的朋友，而对于其他仅凭自我收入和自我意识去判断的朋友请绕道，互不打扰。
哪些城市房价已经超过3万
预测未来3-5年房价能否超过3万最客观的依据就是——目前哪些城市的房价已经超过3万元，再以目前西安经济和人口的发展速度对比这些城市现有的经济和人口规模，即可大致判断出西安房价能否有超过3万的基本面。
截止到2020年4月，我国新建商品房销售均价超过3万元的城市共有8个，分别为：深圳（72380元/㎡）、北京（63296元/㎡）、上海（54052元/㎡）、厦门（47018元/㎡）、三亚（35201元/㎡）、广州（33247元/㎡）、南京（31226元/㎡）和杭州（30759元/㎡）。
以上这8个城市中，深圳、北京、上海、广州、南京和杭州都是我国GDP城市前十的存在。
其他两座城市厦门和三亚，则是因为本身城市面积远小于其他城市。例如厦门总面积仅为1700.61平方公里，约为北京和杭州这类体量城市的十分之一（杭州市总面积约为16853.57平方公里）。
同时北京、上海等8个城市的常住人口也已经达到2000万以上，深圳、广州对外公布的实际管理人口也均超过了2000万人。
因此我们总结目前我国房价超过3万元以上的城市有以下特点：城市GDP位于全国前列、城市常住人口及实际管理人口超过和接近2000万人、城市总面积不及其他省会城市的十分之一。
有了以上特点我们再来对比西安市，看看西安市当下乃至未来3-5年能否达到以上水平。
西安未来3-5年房价能够超过3万
截止到2019年底，西安市共实现地区生产总值9321.19亿元，位列全国第24位。以过去三年来平均约7.63%的GDP增速来看，西安市GDP要达到1.4万亿（2019年全国城市GDP第十位的水平）3-5年的时间肯定是够的。
再来看人口方面，截止到2019年底，西安市常住人口1020.35万人，比上年末净增加19.98万人，过去三年平均新增常住人口超过26万人，增速位列全国第四位。从疫情期间西安市对外发布的实际管理人口来看，超过了1500万人，距离2000万人的门槛以目前西安的人口增速来看也不算太难。
那么既然未来3-5年，西安市的经济和人口规模均能达到目前全国均价超过3万元城市的水平，是否意味着西安未来房价就一定能超过3万元呢？
我的回答是：不一定！
原因也很客观，因为目前全国经济排名前十、实际管理人口超过2000万人的城市中，诸如：成都、武汉等城市的新建商品房均价还未超过3万元。
截止到2020年4月，成都新建商品房销售均价15933元/㎡、武汉市新建商品房销售均价17809元/㎡。
实际上商品房销售的背后还取决于当地常住居民的可支配收入，众所周知，居民收入高的地区任何商品的价格都高于居民收入低的地区。
举个我身边的例子，我居住的地区都是高收入群体，因此我居住地附近的物价（菜价、肉价等等）均高于2公里以外地区的物价。
因此只看GDP，成都虽然位列高居全国第7位，高于杭州和南京，但是人均可支配收入方面，杭州和南京分别达到了66068和64372元的水平，与北京相差无几（67756），甚至还高于深圳（62522.4）和广州（65052）。
而成都的人均可支配收入仅为45878，距离杭州和南京差距较大。
同时延伸到整个省份，2019年成都所在的四川省全体居民人均可支配收入仅为24703元；而南京所处的江苏省全省居民人均可支配收入达到了41400元；杭州市所处的浙江省居民人均可支配收入更是达到了49899元。
随着近年来省会城市不断放宽落户条件（杭州市2019年首次面向大专学历放宽落户），同省内向省会人口集中的趋势则更加增强，浙江、江苏的民富是客观事实，这也促成了杭州、南京房价高于成都、武汉的客观事实。
那么我们再来反观西安，2019年西安市人均可支配收入为41850元，与杭州、南京等城市存在明显差距，距离成都也有4000多元的差距。
再来看整个陕西省，2019年全省居民人均可支配收入仅为24666元，与四川省基本处于同一水平。
通过以上数据我们可以发现，无论是小到西安市还是大到陕西省，人均可支配收入均处于低位，人均收入不增高，房价很难出现大幅度的增长。因为人均可支配收入就是反应一个地区综合实力的表现和结果。
因此我的判断是：未来3-5年，西安市主要核心区（雁塔区尤其是高新区和曲江新区），一定会出现较多均价3万元以上的精品楼盘，但是整个西安市范围内新建商品房销售价格很难高于3万元/㎡，因为这背后还有国家持续抑制房地产过快增长的背景，以及未来更多共有产权住房以及同类型业态产品的问世，都能有效分化刚性需求的客户购买商品房。
