谁也不会想到，位于淮安清浦区的荷花池小区、西大街附近小区的房价，从十年前，即2010年时的4000-5000元/㎡，能够上涨到如今的30000元/㎡以上，理论上这个价格可以在全国任何城市购买到相对不错的房源。如此貌不惊人的小区，大部分房龄都是二十年以上，拥挤、破旧、难以停车、物业形同虚设，甚至有些脏乱差，他的房价能够翻了几倍。也就意味着当年100㎡，总价50万的房子，如今可以卖到300万以上。刨除利息、资金成本等，简单计算可以赚得250万以上。按照淮安人均年收入28000元/年计算，不吃不喝赚到250万需要89年的时间！
进入到2016年，老淮中学区房的价格在9000-10000元/㎡，在当年已属于天价，很多人大呼不可思议。而生态新城当年的房价仅仅在6000-7000元/㎡左右。然后，更难以想象的一幕还未上演——2020年堪称是淮安学区房最疯狂的一年，卖房者、买房者、中介、黄牛……讨价还价、斗智斗勇，生态新城东片区房价也在每天这样的重复上演中，冲破20000元/㎡大关。
2016年老城区学区房价格
由此形成，老城区学区房3字头起步，生态新城学区房2字头起步，的“三二”格局。
老开明学区房暴涨
淮安最好的初中有三家，开明中学，新城淮中，淮安外国语，这三家共同造成了这轮学区房的暴涨。
以前上最好的初中，有三个途径，一是老开明，包含小荧星，创新班等，还有学区房；二是新城淮中，主要是学区房；三是凭成绩考入淮安外国语。
今年1月10号，新城出台政策，在这之后购买的二手学区房将排队上新城淮中，而排在前面的有几万户，短时间基本没有上新城淮中的可能。
3月，省教育厅出台公民同招文件，规定义务教育阶段不得招收特长生和自主招生，小荧星和创新班渠道在政策上已经行不通。
7月25号，淮安区出台招生意见，规定淮外不得跨区招生。
短短的半年时间，市区学生进入最好初中的渠道基本被堵死，只留下最后一条：老开明学区房，再加上本身的存量就不多，结果形成了踩踏式暴涨。
涨价是多种原因造成的，但涨的真不是时候，这个上涨直接与当下的两个政策形成冲突；所以奉劝大家适可而止，落袋为安。
现在看不到有什么市场因素可以制衡这种上涨的势头，如果老开明去掉创新班和乐团以及国际生，学区生考入淮中的机率和新城淮中差不多，这也是去年笔者推荐新城淮中学区房的原因；也正是因为新城淮中学区房存量巨大，才可能压制老开明学区上涨的冲动，现在供求已经失衡。
缓解的办法有三个：
一是让新城淮中学区新房赶紧入市，当时文件规定1月10号之前取得规划许可证的房屋，购买者子女依然可以入学新城淮中，主要有吾悦首府，梧桐公馆二期，金奥中心；
第二就是放宽淮外两家在市区的招生限制；
第三是将老开明的空额分配给一中和纪家楼摇号录取，造成随时可能多校划片的舆论氛围。
虚张声势的生态新城学区房
这个文件规定，在淮中新城校区施教区范围内，2020年1月10日前(含 当日)购房并取得房屋不动产证，可以正常入学，还可自愿选择至第二开明中学就读；2020年1 月10日后购房，將按照房 屋不动产证取得时间的先后顺序录取，录满为止；超出的生源由生态文旅区社会事业局调剂安排入学。
并将新建一所云林路中学，与淮中集团到底什么关系没有明确，可能是新城淮中的分校区，也可能是三开。
今年4月设计招标刚刚结束，开工更是遥遥无期，开工到招生起码二到三年。
这轮学区房上涨的逻辑是这样的，由于新城淮中的二手房几年内不能再入学新城淮中，使得顶尖学区房断档，叠加公民同招和淮外禁止跨区，造成老开明学区房的暴涨；新城淮中跟着上涨，带动整个新城学区的上涨。
这就出现一个悖论，老开明学区上涨，是因为新城淮中学区房变成了二开学区，新城淮中的上涨理由是什么呢？
现在卖家按新城淮中的学区价格在卖，买家按照二开学区的价格出价，双方分歧巨大；所以你会发现价格奇高，挂牌量却巨大，每个小区都有10%以上的房子在卖（58上的显示），有的小区达到了20%，巨大的获利盘等待接盘侠。
现在新城最有价值的学区房在开发商手里，就是新城淮中学区拿到规划的那几家，只有这些一手房才可以入学新城淮中，当务之急是尽快入市，填补这3年优质学区的空窗期。
在如此混乱的局面下，家长不要急躁，由于新城存量巨大，每年有近2000的学生毕业，1000多套一手房入市，政府有巨量的土地储备，东西片区都在加紧推地，缺乏上涨的基础。
灰色区域土地已经拆迁完毕，再建个两万套应该没问题，文旅区是淮安基础教育做的最好的地方，也是均衡教育的典范，全区一盘棋，值得其他地方学习，发展最快，当地居民最满意，为文旅区点赞，也希望能为稳定学区房价格再接再厉。
关于小学学区
近年小学学区的重要性被家长低估，可能是因为缺乏评定标准。
准备购买小学学区并有一定的购买能力的家长，如果未来想进最好的初中，建议暂时考虑单学区，现在淮安初中学区的情况较为混乱，政策风险不明。
首先淮安基础教育不均衡的情况未来应该会有所改善，淮安指标生政策是全省最严的城市之一，未来放宽的可能性极大，当择校热降温的时候，学区房价格也就随之下降。
还有一个政策风险是多校划片，从这次公民同招的力度看，大家不应该怀疑上面均衡基础教育的决心和紧迫感。
再有就是等待云林路中学建成，如果是新城淮中分校，那将大大缓解最优质学区房的供给矛盾。
对于收入中上的家庭来说，他们的目标是上淮中考入最好的大学，现在淮中学生初中和小学的比较多的搭配有以下几种：
实小加老开明双学区，一附小加老开明，一附小加新城淮中，一附小和实小加淮外，淮安区实小和新安加淮外。
可以看出除了实小加老开明，其他都不是双学区，而前者在淮中占比很低，与其花200多万买双学区，不如考虑下一附小和实小以及淮安区实小新安单学区，等待形势明朗。
中等收入的家庭还是考虑新城和清河新区，缺点是小学比较弱。
一家之言，请理性分析。
（部分数据来源于网络）
