房产说理第183篇原创
房地产交易市场有这样一群人，他们靠短期内买卖房产赚取高额差价，但又很神秘，普通人很难知道他们在哪，也不清楚自己买的房子是不是被炒高的。
没错，这类人群就是炒房客，或者叫“炒家”，高大上一点叫“投资客”。
炒房客不是这几年才有的，一直都有。
从90年代的组团炒房（炒房团），到现在精准炒房。
炒房客也从以前的粗放型操作，到现在变得有策略、有数据、有分析的精准型操作。
不管什么时候，炒房客活得都比较滋润，毕竟超一套房子的收入可能比普通人一年的收入还要高。
但今年突发的疫情让炒房客的措手不及。手里的“货”炒房客，不仅不能快速、高价出手，而且就算底价抛售都不一定有人接盘。
2020年都过去一半多了，市场走向显示，疫情之后的房产交易市场偏紧缩性，后面几年可能会更困难。
01
炒房客都是哪类人群
炒房客都是哪类人呢？
第一类：资深房产从业人员
很多老一代（从业超8年）的房地产人包括房企高管、房产中介等，一般手里面都有点钱，而且认识很多业主和中介同行，上下游都有资源。
年过35岁的房产从业人员大多数都会炒一下房子；
第二类：有多套房子的业主
这类人群有的是拆迁户、有的是早年扎根城市买房尝到甜头的人、自己买卖个几套房子，又认识一些中介，逐渐组成圈子变成全职炒房客；
第三类：投资金主
炒房客往往不是单独作战，而是几个人一起合作。
有的是一起投资，出售后按比例分成，有的是找金主――投资人。
投资人往往是企业老板，手里资金充足，只要投资回报比足够吸引人，这些投资人就会把钱给上面两类炒房客，让他们负责操作。
当然要建立在足够了解和熟悉的基础上。
02
炒房客如何找到目标房源
炒房客通过熟悉的业主、中介找到低于市场价的房源。
目前二手房市场的成交价格是低于或者等于市场价。
高于市场价的房子很难交易。
所以炒房并不是高价出售，而是先通过超低价格拿到房源，再通过相应的包装，高价出售。出售的这个价格基本上是不会高于市场价。
所以即使客户买到这种房子也不吃亏。
投资客能够找到这种低于市场价很多的房源，也是一种本身和生存技能。
这些低于市场价的房源来自于几种情况：
1.业主着急抛售
很多业主因为要去国外、或者急于回笼资金、或者业主着急置换，或者夫妻离婚着急分财产等，这种情况下业主想快速出售，必须要低于市场价很多，否则交易周期会很长。
2.业主不懂行情
很多老年人业主不太了解市场行情，很多中介炒家，凭借跟业主搞好关系，拿到房源的独家代理销售权，并趁机把价格谈低。
拿到独家权之后，炒房客给出高佣金，联系大批中介统一推广、带客看房，客户一多，就能营造紧张的氛围，这时候就有高价卖出的机会。
3.特殊房源
炒房客往往更加关注那些户型奇特、性价比极高的房源，比如楼梯楼顶楼、北向的房子、面积极小总价低的二手老房子等。
这些房源往往不是市场交易的主流产品，因为主流产品选择太多，业主不会放底价、客户也不会出高价。
而这些特殊的房源交易困难，反而容易压低业主报价，又凭借稀缺性卖高价格。
只要客户中盘，基本上都会赚取不少差价。
03
炒房操作模式
1.中介模式
这种模式类似于中介，联合业主一起放高价卖出，中间赚取差价，差价作为佣金，或差价按比例分配给中介和业主。
2.委托模式
目前很多一二线城市都有购房名额限制。
没有名额是不能购买当地的二手房，即使买了也不能做网签和过户。
但在房产交易可以委托签约。炒家就会抓住这个漏洞，先不跟业主签合同、做网签，而是先签一份委托协议。
假设自己被有名额的人委托来买这个房子，先以受委托人身份跟业主签订协议，当炒家找到买家的时候，再联系业主签订合同再到网签和过户完成。
比如A是业主，B是炒家。
A同意以100万的价格出售自己的房子给B，但B没有名额，不能购买。
那么B先用受委托人的身份跟A交易，签订一份延迟过户的协议。
B先买下A的房子之后，快速扩散房源，通过高佣金的刺激让中介或其他炒家帮忙联系买家，当找到买家C之后。可能B给C的报价是160万，那么B就可以赚取中介60万左右的差价，当然B要支付中介和其他费用。
C确定购买之后，B再安排A跟C办理过户和网签手续。
这里面有两个难点：一个是业主能否配合炒家，不暴露业主出售给炒家的价格；另一个难点是业主拿了房款反悔，造成经济纠纷。
如果能保证这两点都没问题，那么炒家的机会就很高了。
04
炒房客会消失吗
只要有房产交易存在，炒房客就不会消失。
但在国家“住房不炒”的前提下，炒房客的空间越来越小。
2020年7月份深圳和东莞相继出台了最新限购政策，对这两个城市的房产中介和炒房客来说是个打击。房产政策会逐渐偏向刚需购房者。
随着移动互联网的对房地产行业的深入赋能，房源信息和房产交易将会愈发真实透明。
未来，大多数炒房客转向投资商业产品商铺、公寓或城市边缘的新房，铺垫新的商圈。当然也会有一些炒房客转向其他投资领域。
靠“炒房”赚钱的机会越来越少，“炒房”本来就不是一种合规合法的操作，所以注定不长久。
