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深圳楼市高潮之后，广州还没涨起来，却先轮到隔壁的东莞了，我记得2015年那一拨，好像也是这样，东莞涨的比广州要早点。
这两个月东莞楼市非常火热，频频传出涨价消息。
我4月份就问过东莞的业内朋友，当时她就跟我说一直在涨价，新盘推出来至少涨10-15%，城区的二手房当时比年初也涨了10%。
去年11月我们去东莞做了一次调研，
那时候楼市还很稳定，甚至可以说有点低迷，所以我经常说往往低迷的时候。
通常是每年年底，都是买房的最好时机，大家都不敢买，你就要有勇气入市。
我最近几年，都是选择在年底买，事后证明都是对的，我今年大概率还是会选择在年底之前入市。
现在我家里2个孩子只有我妈带着，出不了远门，没办法实地去调研，只能隔空跟东莞本地的房地产业内朋友了解一下实情。
这一波东莞大涨的领头羊是松山湖和南城，三月份到现在，几个月涨幅就有30-40%；
然后，松山湖大涨后，需求外溢到周边，大岭山、寮步、大朗，黄江以30%的涨幅紧随其后；
然后是滨海新区和长安虎门，也涨了20%左右；
再次是临深，凤岗、塘厦目前涨幅10-15%，我去年11月份看的凤岗大运城邦，当时二手价格在2.6-2.9万/平米，现在放价盘在3.1万左右。
我问的东莞一个中介说，凤岗大运城邦成交价今年涨了三四千一平米。
2.6万是去年卖的房，今年过的户，近期成交的还没有在贝壳上显示出来。
塘厦新房都涨了两千，临深的房子都快卖完了，最近非常火。
02
东莞房姐摸底了23家中介门店，7大板块29个小区发现几点：
第一，挂牌房源较多，但诚心放盘房源不多；
第二，业主反价情况较多，加价10万～20万已成常态；
第三，随着城区多项利好兑现、新项目即将开售，大量业主开始封盘不卖，静观市场变化。
据我朋友说，东莞今年涨价，主要是几个原因导致的：
1、城区和松山湖片区新房供给量都很少！需求又很大！核心片区供不应求。
松山湖去年的供给量是0套！
2、大部分开发商都在镇区拿地，今年东莞土拍很火，大开发商都来东莞抢地，地价越来越高，而城区土地供给少，面粉贵了，导致面包涨价预期越来越大。
今年的土拍价基本都在一万以上了。
3、深圳都市圈概念炒作，大家都看好东莞未来市场，东莞又是连接广深之间的要塞，未来会有很多轨道交通规划。
投资热钱就喜欢流入有概念的片区炒作。
4、很关键的一点，东莞二手房不限购，新房也只要买半年社保，所以热钱一旦启动了，进入楼市炒作就很容易。
这一波东莞的上涨路线跟深圳很相似，都是核心区先涨，然后蔓延到周边。
为什么，最主要就是因为核心区供不应求，有炒作概念。
东莞跟着深圳大哥，业主报团涨价的动作学的很快，中介还串通炒房团抬高房价，所以今天东莞松山湖也发了通知，要专门整治这些乱象。
所以其他城市的粉丝也可以借鉴一下这个上涨路线图，我之前也讲过，绝大部分城市不会普涨的，会分化很明显，最先上涨的一定是供不应求的核心区。
因为这一轮的放水是严防死守不让进入楼市的，所以在资金总量有限的市场里，想要涨的快，那他们只能去集中炮打一个地方，不可能像2015年那样四面开花的。
然后核心区涨到一定幅度后，有些需求买不起了，需求就会往周边蔓延，去填平周边的洼地。
03
那对东莞来说，南城和松山湖已经涨到4万多了，还能追高吗？
我觉得自住买是没问题的，投资的话，那建议目前只买学位房和地铁房，未来依然会有稳健增值空间，否则普通盘要慎重，新盘依然可以。
当然如果想去追求暴击的区域，那就不要去追高这两个片区了，我觉得应该去寻找洼地。
比如南城和松山湖需求外溢的片区，会有跟涨，又比如长安，属于滨海片区，也有炒作概念，我觉得也还有空间。
因为深圳的西部是最有想象空间的，深圳沙井都6万多了，长安涨到四五万没什么问题，保持一万多的差价就是合理的。
其他临深片区就要看靠近深圳的区域涨到多少了，反正要跟深圳保持一定的差价才合理。
你可以去对照一下，涨之前跟深圳的差价是多少，然后跟上深圳的涨幅就可以了。
东莞涨完，下一个城市会是哪里？
珠三角都会涨的，放心，尤其是广州，绝对不会缺席，所以广州的同学们，你们今年该赶快行动起来了，别等到涨起来了再后悔。
具体买哪里，下次我再分析吧，一篇文章别说多了，否则你们看的也累。
来源：樱桃大房子
