有消息称，今年四月起，淮安楼市有回暖迹象，网签增加！
房价有多敏感，就有多少人关心！
有多少人关心，它就有多敏感！
淮安房价，现在较稳，但还不是终点，我这么说，先别骂，有兴趣的继续看。
淮安人口基数及城镇化率
从淮安统计局数据查询到淮安历年总户籍人口都在500多万，常住人口差不多在400多万不到500万。
官网查询最新数据2018年，图源数据淮安
2018年的数据显示，年末常住人口为492.50万，城镇化率绝对值为62.4%，也就是城镇人口约307万。这是2018年的数据，现在显然要比这个数据高，但依据其每年的增长率看，现在我们淮安城镇化率也差不多在65%左右。
常住人口城镇化率及年末城镇人口，图源数据淮安
说到城镇化率，大家或许只是听说过这个词汇，对于其所象征的意义不太了解，这里，我给大家查询了一下城镇化率的意义：
城市化率（也叫城镇化率）是城市化的度量指标，一般采用人口统计学指标，即城镇人口占总人口（包括农业与非农业）的比重。根据联合国的估测，世界发达国家的城市化率在2050年将达到86%，我国的城市化率在2050年将达到71.2%。
2017年美国城市化率是82.06%；2017年英国城市化率是83.14%；2017年法国城市化率为80.18%；2017年德国城市化率是77.26%；2017年日本城市化率是91.54%；2017年中国城市化率是57.96%。（以上数据来源于百度百科）
可以看出，就根据联合国的估测，我国的城市化率在2050年将达到71.2%，就这个30年后的预测数据，尚达不到发达国家2017年的城镇化率。
仔细想一想，城镇化推进是个任重道远的目标，其中需要做的工作是多么艰难。
说到这里，有朋友会问了，为什么要城镇化？
城镇化是现代化的必由之路，是经济发展的强大引擎，是加快产业结构转型的重要抓手，也是推动区域协调发展的有力支撑。
一句话，要想发展要想富，城镇化很必要。
城镇化的表现形式？
简单来说，就是两个字：进城！
让人口向城市集中，淮安前几年的棚改政策，特别是货币安置，让一部分人怀揣拆迁款进了城，也让淮安楼市掀起了一番高潮。
以前是这样的，现在城镇化率依然处于低位，以后还会继续提升城镇化率，依然鼓励进城！鼓励进城，进城的人多了，你自己想会发生什么。
淮安房价走势
图源城市房产网
图表上可以直观的看到，淮安房价走势从2016年中旬开始一路上升，直到2019年才算稳定下来，一路走来，三年从均价5000+/㎡来到8500+元/㎡。差不多提升了70%！这个增长速度是在没有显著的人口流入、没有显著的收入水平提高的基础上完成的，细思惊人！
说到这里，大家或许认为这是不合理的现象，事实上，我并不觉得这是多么不可理喻的事情，反而我会觉得这一现象存在即合理。
关于淮安房价的观点
我在之前发表的文章里看到许多的评论，有些朋友会有一些看法，就是认为淮安房价太高、淮安房子这么多谁要、老百姓都没钱买房了.......
关于这些观点，我不否认，也不赞同。关于淮安楼市的价格，每个人都有不同的看法，就像我的文章读者，有一部分人会留言哀叹房价太高，望尘莫及，也有一部分人会私信我打听他在看的楼盘怎么样或者哪里适合入手。
所以，关于房价的讨论一直都存在多种观点，不能浅显的说谁对谁错，因为每个人都有自己的依据，不能以自己的观点去辩驳否定别人的观点。但有一点是经过验证的，就是2016年买房的人，他现在肯定不后悔。
当然，我并不是在此鼓吹房价，反而我希望在合适的情况下房价降一点，少花钱买更大更好的房子提升居住体验。
所以，我的观点也仅代表我个人，下面的文字是我之前回答的一个头条问答，仅供大家参考。
淮安的房价未来会怎么样，以我这么久的观察来看，淮安房价大概率会是继续缓缓上升，然后达到一个相对高位的临界点，我认为在三四年的时间里，淮安主城的整体均价可能会达到10000元/平米，现在的主城均价在8500元/平米。也就是说，淮安在三四年的时间里，主城整体均价可能会在提升1500左右的均价。
为什么呢？
1，淮安虽说是苏北小城市，但说它小，那是在省内的说法，放眼全国，他也是长三角经济强省江苏省的城市，2019年全国百强市排名第75名，这代表着经济活力，人口更是达到500万+，这个人口量级代表着城市潜力。大家也知道，自房地产市场发展到今天，从大家不关心房价，到2016年淮安房价飞涨，再到这两年房地产行业调控稳房价，经历了这么多，房价宏观上可是上行的。
举几个现实中的例子。
①在2017年前后，我一个朋友在淮阴区幸福城买了一套高层，当时房价入手价六七千一平，现在幸福城的二手房价普遍一万以上。幸福城所在位置有朋友戏称它是淮阴区CBD，这不无道理。那再说说盐河北的新盘观淮府，今年四月份开盘均价到了9500元/平方，一下子突破了淮阴区北片区天花板，吓人吧，许多人认为这个价格没人会接受，现实是否定的，卖的还不错，你想想，淮阴区那地方卖小一万的价格都有市场，在早几年，谁敢想？所以房价上升是个渐渐上升的过程，大家慢慢接受也是个循序渐进的过程。
②生态文旅区的房价如何，淮安本地人都多少了解吧，生态文旅区在开发初期，是无人问津的地方，绿地世纪城刚开发的时候房价三千多一平没人搭理，如今是多少，2019年的时候一万三四的均价，疫情过后，又一波飞涨，央企保利的项目保利·堂悦备案均价14000+，而且都是140平起的大户型，高总价依然基本“两开两罄”，绿地世纪城现在的二手挂价有的都将近20000元/平，是不是很疯狂，有人说这都是人为炒作，这个说法我赞同，但炒作又能代表什么，代表有人愿意接手啊，有人接手意味着有人人为它值这个价，生态新城的学区配套及周边未来潜力，政策导向的利好是显而易见的，如果说淮安哪个区域的发展潜力最佳，非生态新城莫属，这应该没人质疑。
③再说说城南区域，城南区域跟淮阴区比较相似，人多，发展慢，但是在近两年，新盘如雨后春笋般冒了迟出来，改善盘如碧桂园的淮府八九千的高层洋房，联排单价破万，水沐明悦府更是夸张，全部万元起，走的就是高价高端，今年先后到的绿地春晓与中梁弘阳运河风华，绿地春晓高层还没开放风价就是8500+/平米，容积率2.2有洋房的运河风华肯定要高出绿地春晓一头，想想，这只是普通住宅，而且周边的二手房价格普遍六七千，这突然新开的两个盘一下子把价格拔高到八九千，这个价格，新盘开心，周边老业主也开心，因为谁都希望自己的区域价格上涨，自己的房子二手价格也跟着升值!
你们看，随便举例，就没降的，全在上行。
那有朋友要说我喊涨就问了，凭什么涨？
除了我开头提到的淮安城市本身就是经济百强市，人口500万+的自身条件在。还有一个重要的原因是，现在是房地产产品升级的时代。什么叫产品升级，就是房企做一个项目，不再像以前不在意做什么样的产品，不愁卖。如今淮安也进入了从“老破小”向“新亮大”的转变，小户型换大户型、高层换洋房、洋房换别墅的产品进阶已经呈现。所以房企开发项目，必须要用产品打动人心，品牌名声如何、项目绿化如何、产品户型如何、物业管理如何、业主圈层如何、后期服务如何等等因素都影响着客户决策。所以，这也倒逼房企用心做出更好的产品，好，就会贵，这是万古不变的道理!所以，产品升级，房价自会上涨，而且，只要有好产品，历史经验告诉我们，市场不缺购买力。
当然，还需要许多朋友特别注意的是，淮安这么大，不是每个地方都有上涨的契机，主城可以，区县要注意，特别是离主城比较远的区县，未来房价上涨空间小，甚至会下行，因为，偏远区县没有支撑房价的原点，而且人口流向主城区是不争的事实。
