最近几年,房地产行业正面临着前所未有的挑战。过去高杠杆、高负债、高周转的模式积弊已久,已然难以为继。现如今,我国已经从大拆大建走向开发与改造并重的城市更新阶段,如何与城市共生发展,是交给房企的重要课题。
中国资深地产开发运营专家、东方伟业(中国)投资控股有限公司行政总裁兼执行董事林小倩对此有着清晰的思路和独到的见解。在她看来,房地产业未来发展的大势是基本清晰的,企业的发展新模式也须顺应大势。面对传统模式下城市化发展进程中出现的载体过剩、实体经济发展滞后、基础设施供应不足、人口红利减弱、管理服务水平低效、用地闲置浪费以及生态恶化日趋严重等问题,产城融合已成为一个新的发展方向。探索与推进产城融合开发模式的落地与成熟,是地产企业转型发展的有效途径。
林小倩拥有十余年地产开发运营管理经验,曾在东方伟业集团打造“东方伟业城市广场”、东方伟业城市花园”、“东方名品荟”、“东方伟业供销城”、“东方伟业植物园”等一系列标杆产品,建立了综合性地产、专业地产、商业地产等各类地产项目的投资管理、开发建设和商业运营的完整产业链,开创中国“订单式”复合地产新高度。在林小倩的带领下,东方伟业与美国沃尔玛、法国雅高、法国家乐福、法国巴黎春天等世界五百强的全球零售巨头、酒店巨头、娱乐巨头建立了深度合作关系,以成熟的SHOPPING MALL复合规划技术和顶级业态组合,建立永续经营的城市综合体及其开发、运用体系,为中国城市注入全新的商业投资力量和国际商业资源。
目前,东方伟业集团已经在福建、上海、江苏、浙江、北京、天津、广东等全国各地快速拓展,成为了国内一线地产品牌企业。而伴随着集团的发展壮大,林小倩的项目开发与运营逻辑也受到了更多同行的推崇。在林小倩的地产开发逻辑里,房地产不应是城市和乡镇优质土地资源的攫取者,更应该是优质环境的创造者,房地产企业要有城市规划师的眼界和情怀,通过规划设计和建造的能力,打造出真正宜居宜业的居住环境和产业空间,完善区域内的城市功能,实现生产、生活和生态的真正融合,驱动城市化进程的有序发展。
林小倩曾多次前往美国、新加坡等地进行实地考察,去了解不同国家优秀的地产项目开发案例,不断革新自身的运营管理理念,以便更好地完成项目的开发与运营。林小倩发现,宜居的住宅和环境与科学、精准的开发决策密切相关,比如新加坡著名的“花园城市”,就是基于对老旧拥挤的市区进行全面更新和改造,通过功能区的重新划分和产业的升级换代,将原本陈旧的城市区域变成了一个现代化的宜居社区。洛杉矶周边邻近沙漠的土地,也可以依靠良好的城市规划、到位的公共设施配套以及大量便捷的交通,实现环境的宜居。因此,林小倩坚信,通过科学的决策和良好的项目开发规划实现产城融合的协调发展,不仅为地产项目带来巨大的成功和更多附加价值,还将为企业带来长期收益和压倒性的竞争优势。
眼下正是房地产行业发展的重要拐点,面对产城融合的巨大发展机遇与挑战,林小倩在对东方伟业集团的开发与运营模式进行不断反思与自我更新的同时,也尝试着借助科技手段,帮助集团找到实现产城融合的破局之路。今年7月,林小倩借助机器学习技术和经济地理相关模型,创新开发了一套产城融合地产开发决策支持系统,能够更科学、精准地指导地产开发决策,提高项目开发的成功率。在项目开发初期,系统可全面准确地整合包括土地利用、人口分布、经济活动等多维数据,构建经济地理模型,综合考虑城市和产业发展的相互关系,对市场需求、经济增长趋势等方面进行精准预测,为地产开发提供决策支持。随后,系统还可基于机器学习模型和地理数据,对土地的利用规划进行优化,使之更符合未来产城融合发展的需求,提高土地利用效率。而在运营阶段,企业还可以大数据为支撑,实现对项目的不断选择与塑造,通过及时了解企业、园区公众的具体需求,调整服务配套,从而补齐产城功能,与城市共发展。“项目的规划落地需要考虑城市化的维度,不仅要考虑产业链的发展,还需要考虑产业与城市的深度融合和协同发展。”林小倩表示。
目前,由林小倩自主研发的这一产城融合地产开发决策支持系统,已经受到业内的高度关注与广泛应用。这一技术成果有效减轻了企业的项目开发负担,提高了投资回报率,帮助企业规避了资产沉淀过大、地方政策变化等风险,实现了轻资产运营模式,从而能够更加灵活和适应市场变化,重回健康发展节奏,在业内受到了极大认可。
林小倩表示,“过去地产行业发展太快,我们更多的是被大的形势、目标推着走,但现在可以有更多时间和空间去做我们认为正确的事。”借助智慧科技,打造更好地人居空间,焕活城市经济,助推城市化进程的加速实现,是她和东方伟业集团一直以来的坚持,也是未来将持续坚守的目标和方向。“城市更新并未停止,人居要求还在不断提升。人们对美好生活的向往不减,房地产就是永远的朝阳产业。”(文/刘亚男)
