文|特约撰稿
房地产开发商在一个城市的土地储备，对一个城市来说是算得上是风向标。
2020年8月28日，大公国际资信评估有限公司公开发布《重庆华宇集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告》披露：
华宇集团在重仓重庆楼市。
对于华宇集团，重庆人并不陌生。华宇与龙湖、金科、南方，均是重庆的老牌房地产开发商。只不过有的开发商越做越强，有的开发商越做越小。
与华宇集团一样，还有更多开发商，正在重仓重庆楼市。
到底是哪些开发商在重仓重庆楼市呢？
华宇集团在土地储备区域选择方面，策略是“做稳西南，做强华东、做大华中及华北、扩展珠三角和大湾区”。
评级报告披露了华宇集团在国内各地的土地储备分布情况：
华宇集团土地储备情况
[ 截至2019年末 ]
（单位：万平方米、%）
制表|较场论剑
从上面的表格可以看出，华宇集团土地储备前三强的地区分别为重庆、河南、江苏。
重庆作为华宇集团的大本营，土地储备占比达到了27.31%，占比较第二名河南高了7.7个百分点。
华宇集团在重庆的土地储备，主要位于沙坪坝区和渝北区的核心地段，在郑州、苏州和成都的土地储备地理位置良好。
上述《信用评级报告》披露，华宇集团主要关注二线城市的土地采购机会，筛选市场容量大、存量压力小的部分二线区域中心城市增加土地储备，并重点在这些城市资源集中、物业保值升值潜力大的核心地段增加优质项目的土地储备。
截至2019 年末，华宇集团总可售建筑面积为944.86万平方米，其中计容建筑面积652.73万平方米，剩余车库可售建筑面积292.13万平方米。
华宇集团上述土地储备可支撑该公司未来2年左右的发展。
土地价格大涨使得华宇集团放缓了拿地步伐。2019年，受长三角地区地价大幅提高影响，为控制成本，该公司拿地节奏放缓，新增土地储备同比大幅减少253.84万平方米。
尽管华宇集团仍然重仓重庆楼市，但是有一个值得关注的信号：
华宇集团在川渝地区的销售占比持续下降。
华宇集团房地产销售区域构成情况
[2017年～2019年]
（单位：亿元、%）
制表 | 较场论剑
从上面的表格可以看出，川渝地区和华东地区是华宇集团的重点区域。但是从2017年以来，随着区域布局的不断延伸，重庆、四川地区销售额占比持续下降，江苏、浙江等华东地区销售额规模和占比均逐年提升。
对于华宇集团来说，通过区域布局的不断延伸，持续降低川渝地区的销售占比，有利于解决销售过于集中而带来的潜在风险。
房地产开发企业销售越集中，受区域房地产市场波动的影响就越大。
我们梳理发现，除了华宇集团重仓重庆楼市，还有更多房地产开发商在重仓重庆楼市。
作为重庆房地产开发头部企业，金科地产在重庆市场的土地储备、市场占有率均保持高位。
截至2019年末，金科地产总可售面积近6700万平方米，重庆占比最高，达到29%。
金科地产在国内其他区域的可售面积占比分别为：
华东22%、西南（不含重庆）18%、华中16%、华南7%、华北5%。
金科地产2019年新增192宗土地，其中，重庆地区约30宗，宗数占比约为16%。
尽管金科地产在重庆的可售面积占比较高，但是占比已经下降。这说明金科地产在区域布局结构方面更为合理。
从销售方面来看，重庆仍然是金科地产份额最大的市场。
2019年，金科地产在重庆的市场份额为11.66%。而在2018年，金科地产在重庆的市场份额为9.61%。
金科地产重仓重庆。重庆给予金科较好回馈。
重庆另一家老牌开发商，龙湖地产情况怎么样呢？
龙湖地产土地储备较为丰富，截至2019年末，该公司总土地储备6714.65万平方米，权益土地储备为4654.96万平方米，仍以全产权持有为主、合作开发为辅。
从在单个城市的土地储备来看，龙湖在重庆、烟台、济南的土地储备最高。
龙湖在重仓重庆楼市。
除了金科、龙湖、华宇，其余许多开发家也是重仓重庆楼市。
重庆楼市是恒大地产的重仓之地。恒大地产在全国的项目储备，重庆仅次于烟台。
截至2019年末，恒大地产项目储备建筑面积合计达23305万平方米，华中、华南、华北和华东地区土地建筑面积分别占比为36.37%、32.24%、20.59%和10.80%。
从城市布局来看，截至2019年末，恒大地产项目储备规模较大的城市包括烟台市、重庆市、成都市、昆明市、贵阳市、沈阳市、长沙市、肇庆市、江门市和清远市等，分别占当期末总项目储备的5.87%、5.52%、4.45%、2.81%、2.76%、2.24%、2.20%、1.93%、1.75%和 1.72%，合计占比达31.24%。
融创地产在重仓重庆楼市。
截至2019年底，融创地产汇总口径土地储备建筑面积为23155万平方米，其中权益土地储备建筑面积为14857万平方米。
从融创地产土地储备区域分布看，截至2019年底，融创地产的控股股东――融创中国，土地储备约2.34亿平方米（融创地产土地储备2.32亿平方米），其中土地储备货值分布在一二线城市的占比约为82%。
融创地产汇总口径土地储备建筑面积前十大城市分别为：
1. 重庆，1652万平方米；
2. 武汉，1617万平方米；
3. 青岛，1326万平方米；
4. 天津，1046万平方米；
5. 成都，956万平方米；
6. 西安，902万平方米
7. 济南，888万平方米；
8. 眉山，850万平方米；
9. 郑州，804万平方米；
10. 昆明，736万平方米。
融创地产在上面10个城市的土地储备，合计占比达到46.55%。
土地成本方面，截至2019年底，融创地产土地储备楼面均价约4300元/平方米。
对于重仓重庆楼市的房地产开发商，将面临一个什么样的重庆楼市呢？
答案是：高质量的房地产市场。
今年4月1日，重庆召开了房地产业和建筑业高质量发展座谈会。
这次座谈会至少传出了重庆楼市这样几个非常明确的信号：
1. “房住不炒”的定位没有发生变化。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，积极应对疫情影响，坚定信心，精准施策，推动房地产业和建筑业高质量发展，努力建设具有全国影响力的高品质生活宜居地。
2. 房地产业建筑业仍然是支柱产业。
2019年重庆市房地产业和建筑业增加值占GDP的18.2%，吸纳就业人员占全市就业人口的14.4%。
3. 房地产市场需求会不断增加。
成渝地区双城经济圈建设为房地产业建筑业带来新的投资空间、市场空间，房地产市场刚性需求和改善性需求不断增加，国家房地产调控政策保持连续性稳定性，市场持续回升。
4. 加快推动房地产业和建筑业高质量发展。
大家要辩证看待疫情影响，从长远大势认清当前形势，坚定信心、保持定力，顺应发展大势、把握市场趋势，加快推动房地产业和建筑业高质量发展。
5. 房地产市场将迎来良好的发展环境。
重庆着力稳地价稳房价稳预期，科学配置土地资源，合理安排土地供应规模，完善公共配套规划建设，及时发布市场信息和政策解读，为房地产市场发展营造良好环境。
从开发商对全国楼市整体的预判来看，今年要特别注意楼市的这几个动向：
1. 违约风险加大。
房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征，行业债务水平高企。
目前房企融资环境有所改善，但仍然有较多限制，考虑到部分房地产企业存续债券可能存在集中到期的现象，在一定程度上加大了房地产行业债券违约风险。
2. 调控难以松动。
2019年以来持续强调“房住不炒”、房地产长效机制和因城施策，房地产调控政策短时间不会退出，稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调控目标。
3. 中小房企被整合。
在行业集中度渐升背景下，中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批收购机会，实力突出的大型房企，加大对热点城市的收并购，进一步优化总体布局；中小房企在资金实力、融资成本、规模等方面处于劣势地位，面临被整合风险。
4. 资金压力加大。
今年新冠疫情爆发以来，房地产行业开工建设、签约销售、商业地产出租等受到较大影响，行业资金回笼受阻，或加大行业资金压力。
5. 龙头开发商更具优势。
未来我国房地产集中度仍将继续提高，短期政策调控仍会持续，行业内龙头企业、具有区域优势和特色的房地产企业会获得生存空间。
现阶段我国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。
短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策调控仍然至关重要。
长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。
6. 卖方市场变买方市场。
当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。一方面，房地产市场已从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实力的考量更加严峻。
另一方面，新冠肺炎疫情的爆发进一步加大了不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。开发商只有踏踏实实做好产品、服务，才能实现长足的发展。
我们认为，众多开发商重仓重庆楼市，说明大家看好重庆楼市、看好重庆发展。在重庆推动房地产业建筑业高质量发展和背景下，房地产开发企业一定能够与重庆一起高质量发展。
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责编：渝小江 / 图片：网络
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